《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》阐述了中国未来的住房政策基本原则和目标：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居、职住平衡，从而再次强调了住房“房住不炒”的功能属性，在此基础上实现房产市场的健康发展。

中国楼市的沉浮，与改革开放以来经济社会发展的诸多要素紧密关联，更是民生议题的重中之重。2020年，新冠肺炎疫情袭来，全面脱贫攻坚历史重任在抗疫斗争中取得胜利，决胜全面建成小康社会即将收官；2021年，又是建党百年与“十四五”规划新的历史阶段的开局之年。面临新冠肺炎疫情之“危”与“十四五”规划开局之“机”，中国楼市将如何发展？

了解中国住房2019-2020年度发展状况，请参阅倪鹏飞研究员主编的《中国住房发展报告（2019—2020）》，中国社会科学出版社2020年10月版。

楼市回顾

01  时间演变：急速下降后转向边际递减式回升

· 全国住房价格增幅经历了下降、回升和企稳的过程

· 需求方面，月度住房销售面积增长率波动较大，总体保持由降转升的恢复态势，并创造了新高水平

· 供给方面，新开工、施工与竣工面积经历从骤降到波动性恢复的过程；待售住房面积有所增加，同比增幅呈现倒“U”形变动

· 投资经历从骤降到稳步恢复性增长的过程，对经济增长的贡献较大

· 2020年度经济增速与住房开发投资保持同步变动态势

02  空间变化：房价空间分化总体有所减弱

· 房价空间分化总体有所减弱

· 一线城市房价水平大幅领先其他层级城市，一、二线城市二手房价格增速先缓慢下降再微幅上升，三、四线城市二手房价格增速有所回落

· 房价水平区域差异大，东部地区领先，中西部地区并进，东北地区垫底

· 城市群房价增速总体放缓，中心城市增速有所收窄

总体现状

01  楼市稳定并对“六保六稳”发挥关键性贡献

· 市场恢复基本符合预期，房地产和住房开发投资恢复到中高速水平

· 2020年住房市场经历1—2月的剧烈下降后，开始快速回升，由负转正

· 空间分化的势头有所趋缓

· 总体风险有所下降

· 房地产相关产业对“六保六稳”贡献较大

02  风险、错配和挤出的问题没有根本解决

· 炒房还没有被完全控制

· 楼市风险总体仍比较大，其仍是经济金融的重要风险源

· 住房与人口分布错配加剧，大城市住房供需矛盾依然比较突出

· 租赁市场的问题层出不穷，“爆雷”事件频频发生

· 房地产挤出效应有所增加

03  住房市场转向恢复性平缓波动增长

· 增长周期长度未变，但波动幅度更加平缓

· 季度变化始终存在，但变动幅度更为平缓

· 空间分化从持续转向交替，从城市转向都市圈城市群

· 房地产投资增长在下降一个台阶后总体稳定

· 房价增长与经济增长从相背而行转向相向而行

原因机制

01  疫情影响下的楼市全面剧降及收敛性恢复

02  经济的基本面决定楼市的收敛性恢复

03  政策与制度决定楼市收敛性恢复

04  住房用地供求变化和空间差异助推楼市收敛性恢复

05  资金松紧变化和空间差异直接影响了楼市收敛性恢复

未来展望

01  2021年总体有望延续平稳

· 总体上看：2021全年商品住房价格、销售面积及房地产开发投资同比保持增长

· 时间上看：2021年上半年将保持恢复性增长

· 空间上看：中心城市、都市圈和城市群复苏较好甚至出现过热，其他城市复苏较慢，部分城市甚至陷入衰退

· 风险上看，市场风险有望进一步下降，但仍有大起大落的风险

02 “十四五”时期总体拐点来临和结构性潜力强劲

· 总体上看，长时期住房市场总体过剩，结构性过剩将较为严重，但结构性潜力仍然存在

· 时间上看，虽然总量可能下降，但是基数较大，住房需求、供给和投资的总量仍然较大

· 家庭类型上看，中低收入群体的住房需求，尤其是保障性住房需求缺口还很大

· 空间类型上看，存在四类机会区域：

人口集中流入的大都市圈和城市群的次中心、周边大中小城市和小城镇

人口众多、经济发达的二线城市及周边区域城市

人口众多、经济发展快速和快速交通沿线的中西部三四线城市

拥有独特的环境、文化、旅游、休闲与养老资源的城市

但同时，存在四类风险区域：

城市群以外的收缩型城市和城镇

资源枯竭城市

欠发达的四五线及以下城镇

边境偏远城市

· 物业类型上看，智能、绿色、多功能、品牌化趋势和特征将越来越明显

· 风险上看，房价过高和空置率过高并存，住房市场的结构性矛盾依然存在